Immobilienbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die Übertragung von Immobilienvermögen an die nächste Generation ist oft ein emotionaler, aber auch ein bürokratischer und steuerlicher Kraftakt. Werden Häuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekte vererbt oder verschenkt, unterliegen diese der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer. Da Immobilien maßgeblich die Höhe des Nachlasses beeinflussen und Erbschaften mit Grundbesitz meist einen Wert von über 150.000 Euro aufweisen, kommt der steuerlichen Immobilienbewertung eine zentrale Rolle zu.
Tatsächlich nimmt die Bedeutung von Immobilien bei der Übertragung von Vermögen massiv zu. Eine Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) belegt, dass im Zeitraum von 2015 bis 2024 beinahe jeder zweite Erbfall (46 Prozent) eine Immobilie beinhaltet.
In Zeiten stark gestiegener Immobilienpreise ist es für Erben und Beschenkte essenziell, die gesetzlichen Bewertungsmaßstäbe zu verstehen, um gegenüber dem Finanzamt auf eine faire Festsetzung des Steuerwerts hinzuwirken.

Grundsätze der steuerlichen Feststellung

Das Bewertungsgesetz (BewG) schreibt vor, dass Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem sogenannten „gemeinen Wert“ (Verkehrswert) angesetzt werden müssen. Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung der Immobilie zu erzielen wäre, wobei persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse außer Acht bleiben. Maßgeblicher Stichtag für diese Ermittlung ist stets der Zeitpunkt, an dem der Erbfall eintritt (Todestag) oder die Schenkung ausgeführt wird.

Bürokratische Zuständigkeiten (Die Feststellungserklärung): Ein häufiges Missverständnis ist, dass die Bewertung der Immobilie direkt in der Erbschaftsteuererklärung stattfindet. Tatsächlich wird der Grundbesitzwert jedoch in einer separaten Feststellungserklärung nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG ermittelt. Daraus ergibt sich oft eine Trennung der Zuständigkeiten:

• Die Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung reichen Sie bei dem für diese Steuern allgemein zuständigen Finanzamt (Erbschaftsteuerfinanzamt) ein.
• Die Erklärung zur Feststellung des Bedarfswertes für das Grundstück muss hingegen beim Lagefinanzamt – also dem Finanzamt am Standort der Immobilie – eingereicht werden.
  Wollen Sie sich gegen einen zu hoch angesetzten Immobilienwert wehren, müssen Sie Ihren Einspruch zwingend gegen den Feststellungsbescheid des Lagefinanzamts richten und nicht gegen den eigentlichen Erbschaftsteuerbescheid.

Die drei gesetzlichen Bewertungsverfahren

Das Finanzamt bedient sich standardisierter Verfahren, um den gemeinen Wert einer Immobilie zu ermitteln. Sie als Steuerpflichtiger können das Verfahren jedoch nicht frei wählen; es richtet sich strikt nach der Grundstücksart.

Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG)

Dieses Verfahren findet vorrangig bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum und Teileigentum Anwendung. Der Wert wird aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von Immobilien abgeleitet, die hinsichtlich Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung hinreichend mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen. Grundlage hierfür sind vorrangig die von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren.

Das Ertragswertverfahren (§§ 184 - 188 BewG)

Mietwohngrundstücke, Geschäftsgebäude und gemischt genutzte Immobilien werden in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet. Hierbei setzt sich der Wert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Entscheidend für das Gebäude ist die erzielte oder ortsübliche Nettokaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten und der sogenannten Bodenwertverzinsung. Diese Werte werden anschließend mit einem Liegenschaftszinssatz und Vervielfältigern kapitalisiert.

Das Sachwertverfahren (§§ 189 - 191 BewG)

Fehlen dem Gutachterausschuss ausreichende Daten für das Vergleichswertverfahren, kommt subsidiär das Sachwertverfahren zur Anwendung. Der Gebäudewert berechnet sich primär aus den sogenannten Regelherstellungskosten eines Neubaus, die zunächst mit einem Baupreisindex und einem Regionalfaktor an das aktuelle und regionale Baukostenniveau angepasst werden. Von diesem Wert wird anschließend eine Alterswertminderung mittels des sogenannten Alterswertminderungsfaktors abgezogen. Abschließend wird der so ermittelte vorläufige Sachwert mittels eines Sachwertfaktors an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst.

**Zuordnung der Bewertungsverfahren nach Objektart **

Aktuelle Rechtsprechung: Die Stärkung der Gutachterausschüsse

Ein zentrales Reizthema zwischen Erben und Finanzämtern ist die Heranziehung von Gutachterausschuss-Daten. In einem viel beachteten Urteil vom 11. März 2026 (Az. II R 6/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Rolle der Gutachterausschüsse massiv gestärkt.
In dem Streitfall ging es um eine vererbte Eigentumswohnung. Das Finanzamt hatte den Grundbesitzwert zunächst anhand eines Immobilien-Preis-Kalkulators auf 170.000 Euro festgesetzt. Erst im Einspruchsverfahren holte es beim Gutachterausschuss 20 konkrete Vergleichspreise ein und setzte den daraus gebildeten Durchschnittswert von 186.000 Euro zum Nachteil der Erben fest – der Einspruch führte hier also zu einer Werterhöhung. Die Erben hingegen legten ein Sachwertgutachten vor, das auf lediglich 78.493 Euro kam und warfen dem Ausschuss Fehler bei der Auswahl der Vergleichsobjekte und der Durchschnittsberechnung vor.

Der BFH wies die Klage der Erben ab und stellte folgende Leitsätze auf:

1. Bindungswirkung: Finanzgerichte dürfen die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich ohne eigene, weitere Sachaufklärung übernehmen.
2. Eingeschränkte Kontrolle: Eine gerichtliche Kontrolle der Vergleichspreise findet nur dann statt, wenn methodische Fehler, Verfahrensverstöße oder sachfremde Erwägungen substantiiert nachgewiesen werden oder "offensichtlich unrichtig" sind.
3. Durchschnittswerte sind zulässig: Es besteht kein rechtlicher Anspruch darauf, dass das Finanzamt lediglich den niedrigsten der herangezogenen Vergleichspreise für die Besteuerung nutzt. Die Bildung eines Durchschnittswerts aus den vorliegenden Vergleichspreisen ist sachgerecht und zulässig.
   Seit dem 1. Januar 2025 gilt der Abschlag infolge eines EuGH-Urteils auch für entsprechend vermietete Immobilien in Drittstaaten, mit denen in Erbschaftsteuerangelegenheiten ein Informationsaustausch besteht.

Wertminderung durch Nießbrauch und Wohnrecht (§ 14 BewG)

Besonders bei Lebzeit-Schenkungen (vorweggenommene Erbfolge) ist der Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnrechts das effektivste Mittel zur Steuersenkung. Solche Rechte belasten die Immobilie wirtschaftlich und mindern den steuerlichen Übergabewert für die Beschenkten drastisch.
Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird mithilfe des Jahreswerts (entspricht der ortsüblichen Miete) und einem Vervielfältiger berechnet, der von der statistischen Lebenserwartung des Schenkers abhängt. Das Bundesfinanzministerium gibt diese Vervielfältiger anhand von Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts vor.

Rechenbeispiel – Steuerersparnis durch Nießbrauchsvorbehalt

Praxis-Vergleich: Welches Verfahren ist günstiger?

Wie unterschiedlich die gesetzlichen Bewertungsverfahren ausfallen können, zeigt die steuerliche Bewertung am Beispiel eines 6-Familienhauses in Bad Aibling (Grundstücksfläche: 1.500 m², Baujahr: 1990). Die Wahl des Verfahrens ist nicht beliebig, sondern hängt von rechtlichen Tatsachen ab, etwa ob das Haus beim Grundbuchamt in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde (Teileigentum) oder nicht.

Die Bewertungsverfahren im Direktvergleich (6-Familienhaus)

Hinweis: Wertzahl (hier 1,10) und Vervielfältiger (hier 18,76) sind keine festen Rechengrößen, sondern werden im Einzelfall vom zuständigen Gutachterausschuss beziehungsweise anhand der Anlagen 21 und 25 zu §§ 188, 191 BewG ermittelt. Die hier verwendeten Werte dienen ausschließlich der Veranschaulichung der Berechnungssystematik.

In diesem konkreten Beispiel führt das Ertragswertverfahren für den Erben oder Beschenkten zur geringsten steuerlichen Belastung. Es zeigt sich: Wurde ein Mietshaus vor der Übertragung nicht in einzelnes Wohnungseigentum aufgeteilt, muss das Finanzamt das Ertragswertverfahren anwenden, was hier einen enormen Steuervorteil von über 400.000 Euro gegenüber dem Sachwertverfahren erbringt.

Handlungsanweisungen und Fazit für Erben und Beschenkte

Der Gesetzgeber und die Steuerrechtsprechung machen die Immobilienbewertung für Laien zu einem Minenfeld. Gleichzeitig birgt eine kluge Planung enorme finanzielle Vorteile. Beachten Sie folgende Checkliste, wenn Sie eine Immobilie erben oder verschenken wollen:

1. Behördenkommunikation trennen: Denken Sie daran, dass Sie neben der Erbschaftsteuererklärung eine gesonderte Feststellungserklärung beim zuständigen Lagefinanzamt abgeben müssen.
2. Verfahren klären: Überprüfen Sie, in welche rechtliche Kategorie Ihre Immobilie fällt. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Vergleichswert) oder ein gemischt genutztes Gebäude (Ertragswert)? Dies bestimmt das anzuwendende Verfahren.
3. Bereits geltende Verschärfungen durch das Jahressteuergesetz 2022 beachten: Seit dem 1. Januar 2023 führen der neu eingeführte Regionalfaktor, der Alterswertminderungsfaktor sowie die von 70 auf 80 Jahre verlängerte Gesamtnutzungsdauer im Sachwert- und Ertragswertverfahren bereits jetzt tendenziell zu höheren Bewertungen – dies ist keine zukünftige, sondern eine bereits geltende Rechtslage.
4. Gutachterausschuss-Daten kritisch sichten: Das Finanzgericht wird die Vergleichspreise des Ausschusses fast immer akzeptieren. Wollen Sie sich dagegen wehren, müssen Sie stichhaltige, methodische Mängel vorbringen – ein ungutes „Bauchgefühl“ zur Werthöhe ist vor Gericht wirkungslos. Bedenken Sie zudem, dass ein Einspruch – wie der oben geschilderte BFH-Fall zeigt – auch zu einer Nachprüfung mit anschließender Werterhöhung führen kann.
5. § 198 BewG nutzen: Beauftragen Sie bei starkem Verdacht auf Überbewertung einen zertifizierten Sachverständigen nach DIN ISO/IEC 17024. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten schlägt das standardisierte Finanzamts-Modell und dokumentiert objektspezifische Wertminderungen wie Bauschäden rechtssicher.
6. Gestaltungsspielräume ausschöpfen: Nutzen Sie bei Schenkungen den Nießbrauchvorbehalt, um den Schenkungswert zu drücken und Freibeträge mehrfach optimal auszunutzen.
   Fehler bei der steuerlichen Deklaration und Übertragung von Immobilien können Tausende Euro kosten. Wenn Sie frühzeitig handeln, sachverständige Gutachten strategisch einsetzen und rechtliche Optionen wie den Nießbrauch nutzen, lässt sich die Erbschaft- und Schenkungsteuer jedoch in vielen Fällen massiv senken oder sogar ganz vermeiden.

Jetzt handeln: Überlassen Sie Ihre Steuerlast nicht dem Zufall!

Die steuerliche Bewertung von Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen birgt enorme finanzielle Risiken, bietet aber bei frühzeitiger Planung auch gewaltige legale Gestaltungsspielräume. Lassen Sie nicht zu, dass Sie Tausende Euro zu viel an Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen.
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